□大河報(bào)·大河客戶端特派北京記者段偉朵

　　住宅用地70年產(chǎn)權(quán)，到期咋續(xù)費(fèi)？小區(qū)內(nèi)有人侵占通道、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，除了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主個(gè)人能否要求停止損害或者賠償？選舉業(yè)主委員會(huì)需“雙三分之二”參與表決、“雙過(guò)半數(shù)”同意，這個(gè)門檻是否“太高”？4月21日，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議分組審議了民法典物權(quán)編草案，建設(shè)用地使用權(quán)、業(yè)主權(quán)利等成為現(xiàn)場(chǎng)審議的熱點(diǎn)。

　　建設(shè)用地使用權(quán)

　　立法過(guò)程中要補(bǔ)上空白

　　住宅用地使用期限是70年，商業(yè)用地是40年，工業(yè)用地是50年……使用期滿后，房子該咋辦？民法典物權(quán)編草案第152條給出說(shuō)法：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律法規(guī)辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，依照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。針對(duì)這條規(guī)定，審議過(guò)程中，不少委員提出建議。

　　建議1

　　住宅土地使用權(quán)為70年，能否在草案中明確？

　　李培林委員表示，草案多次提到“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿”，但實(shí)際上現(xiàn)有條文并沒(méi)有對(duì)屆期作出明確規(guī)定。目前依據(jù)的還是國(guó)務(wù)院1990年頒布的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，該條例規(guī)定居住用地土地使用權(quán)為70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年等。

　　李培林認(rèn)為，物權(quán)編草案不能依據(jù)一個(gè)低位階的行政法規(guī)作為法律前提。為不造成現(xiàn)實(shí)中的爭(zhēng)議，建議直接引用國(guó)務(wù)院制定的條例，把其變?yōu)槊穹ǖ涞耐恋厥褂脵?quán)期限，還可以參照土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，規(guī)定在使用權(quán)期間屆滿后可以依照法律規(guī)定繼續(xù)延長(zhǎng)使用權(quán)期限。

　　建議2

　　續(xù)期費(fèi)用怎么繳，應(yīng)依照法律而不是行政法規(guī)

　　王東明副委員長(zhǎng)認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期繳費(fèi)問(wèn)題關(guān)系廣大群眾切身利益，也涉及國(guó)家財(cái)稅收支，影響廣泛深遠(yuǎn)，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定辦理，而不是行政法規(guī)。目前現(xiàn)行法律和法規(guī)中還沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，下一步在立法過(guò)程中要補(bǔ)上這個(gè)空白。

　　廖曉軍委員建議在審議民法典物權(quán)編草案的同時(shí)，研究“一攬子”修改城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等相關(guān)法律和行政法規(guī)，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的期限，續(xù)期費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)、辦法、方式，以及繳納或者減免的具體規(guī)定。

　　業(yè)主個(gè)人權(quán)益

　　小區(qū)內(nèi)有人侵權(quán)建議業(yè)主個(gè)人也可要求停止損害或者賠償

　　草案第八十一條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

　　對(duì)此，李培林委員提出，如果只規(guī)定業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)上述行為提出請(qǐng)求，整個(gè)權(quán)利要求的主體就大范圍縮小了，建議該條增加“業(yè)主”，只要他人違反了公共利益，業(yè)主個(gè)人也可以要求停止損害或者賠償?shù)取Ｋ€建議將“侵占通道”改為“侵占公共空間”。

　　共同決定事項(xiàng)

　　建議降低“門檻”，增強(qiáng)可操作性

　　草案第七十三條規(guī)定了9項(xiàng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　草案第二款明確：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；決定前款第6項(xiàng)至第8項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主，且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　與一審稿相比，草案二審稿已降低了公共維修資金使用的表決程序，將“雙過(guò)四分之三”同意，修改為“雙過(guò)半數(shù)”同意。

　　不過(guò)，譚耀宗委員建議，繼續(xù)降低“門檻”。他介紹，物權(quán)在整個(gè)法律制度中具有核心性，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)制度的基礎(chǔ)。草案這些規(guī)定首先要求兩個(gè)占比三分之二來(lái)參與表決，然后按照決定事項(xiàng)的重要性再分開(kāi)兩個(gè)參與表決的四分之三和兩個(gè)參與表決的過(guò)半數(shù)，由兩個(gè)方面來(lái)決定，“門檻”還是太高，事實(shí)上難以做到。比如第三款“選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員”將很難選舉或者很難更換。他建議考慮適當(dāng)?shù)亟档?ldquo;門檻”，增強(qiáng)可操作性。